賃貸のQA情報

以下の案件の訴額を教えてください。算定の根拠も教えていただけると助かります。平成22年1月1日締結、2年契約の事業用建物一般賃貸借契約（賃料月額10万、共益費月額5万）につき、平成23年1月より共益費部分のみが支払われなくなったため、その支払を求めて平成23年6月に調停を申し立てたが不調となり、内容証明郵便をもって債務不履行による契約解除を通知の上、平成23年8月に以下を求めて訴えを起こした場合です。また、提訴に際して何か気を付ける点はあるでしょうか？１．建物明渡（建物内の什器備品等一切の撤去、内装の原状回復を含む←明渡時の賃借人の契約上の義務）、２．滞納共益費支払（遅損金14.6%）、３．仮執行宣言

建物明渡請求の訴額は、建物の固定資産評価額の１／２です。これは、法律ではなく、「昭和３１年１２月１２日民事甲第４１２号高等裁判所長官，地方裁判所長あて民事局長通知」で通知され、実務はこれによっています。滞納共益費の支払いを求める部分は附帯請求なので、訴額の算定には組み入れません。仮執行宣言も同様です。賃料は支払われているとすると、共益費の不払いについて、「信頼関係を破壊するに足りない特段の事情がある」との主張が出てくることが考えられます。そこで、不調に終わるとしても、調停の中で、借主が共益費を払わないことについてどのような正当性を主張するのかをよく聞き出しておき、訴訟に備えるのが賢明と思います。